IN AFARA STATISTICILOR. Daca facem un inventar numai pe segmentul de lux din zona Herastrau, spune Simona Costache, director general al Perfect Casa, o companie de consultanta imobiliara, se poate constata ca in 2007 aici au fost livrate 15 imobile cu 30 de apartamente fiecare – asta inseamna, deci, 450 de locuinte noi neincluse in statistici.

Si e un business profitabil: in cazul acestor proiecte, randamentul e de obicei mai mare decat cel inregistrat pe piata imobiliara in general, care anul trecut a fost de 7-8%.
„Sunt foarte atractive pentru investitorii care le cumpara pentru a le inchiria ulterior, deoarece se pot achizitiona la un yield de 9-11%“, confirma Ilinca Paun, care conduce departamentul rezidential al companiei de consultanta imobiliara Colliers International. Paun explica si de ce proiectele mici nu sunt luate in calcul – cel putin deocamdata – la intocmirea statisticilor: sunt multe, numarul lor se schimba de la o zi la alta si, in plus e dificil de urmarit cate dintre acestea se vand.

INTRAREA IN REAL ESTATE. Daca in cazul proiectelor mari e vorba de nume cunoscute, al caror business e centrat pe real estate, zona proiectelor mici grupeaza investitori din domenii diverse, care incearca sa profite si ei de boomul imobiliar si care au decis sa investeasca, pentru inceput, doar cateva milioane de euro. Proiectele mici sunt, intr-un fel, principalul culoar prin care investitori din alte domenii isi fac intrarea in real estate: un exemplu e Daniel Nentu, fost angajat al Romtelecom si al Dacia, care si-a infiintat in 2005 – impreuna cu partenerul sau, Catalin Stefan – o firma de constructii, Soft Construct Consulting, care a lucrat pentru proiecte precum America House, Iulius Mall din Timisoara, Carrefour Feeria.

Nentu e acum la prima sa dezvoltare imobiliara: a inceput sa construiasca un bloc de 24 de apartamente pe un teren de 1.900 de metri patrati in Prelungirea Ghencea. „Valoarea investitiei pe care o putem suporta in acest moment este de 3, 5 milioane de euro“, spune Daniel Nentu, care crede ca o investitie pe segmentul mediu este cea mai potrivita acum, pentru ca „segmentul de lux s-a cam aglomerat in ultimul timp“. De aceea proiectul, pe care l-a numit Topaz Green Residence, are locuinte cu doua, trei, patru camere si duplexuri – in total sunt 24 de apartamente –, pe care proprietarul spune ca le vinde cu 1.100 euro metrul patrat, plus TVA. O parte din bani – 1, 4 milioane de euro – sunt fonduri proprii, restul provenind din credite bancare si din avansurile platite de clienti, pentru cele 10 apartamente care s-au vandut deja.

CATEVA CIFRE. Ca proiectele imobiliare mici sunt un business bun si in crestere o dovedeste si faptul ca sunt deja cateva banci – Volksbank, Leumi Bank, Credit Europe Bank si UniCredit Tiriac – care ofera credite create special pentru proiectele imobiliare de mici dimensiuni. Conditia principala e ca acela care face creditul – fie ca e companie sau persoana fizica – sa aiba o proprietate (teren sau constructie veche) intr-o zona in care pretul terenului sa fie in crestere.

Acesta e de altfel si unul dintre avantajele unor proiecte de acest tip: valorifica suprafete mici de teren in zonele bune ale Bucurestiului, spre deosebire de majoritatea proiectelor mari, care sunt amplasate de obicei la marginea orasului. De aceea se si vand – sau se inchiriaza – relativ repede, la preturi mai mari, care se situeaza in marja de 2.000 pana la 6.000 de euro pe metru patrat pe apartament, dupa cum spune Ilinca Paun de la Colliers International, adica mult peste media pietei, care a fost in 2007 de 1.300 de euro pe metru patrat. In ciuda preturilor, agentia RealTime estimeaza ca, in proportie de 70-80%, acestea sunt contractate de clienti finali.

Insa pretul pe metru patrat mai mare decat media pietei face ca aceste locuinte – in special cele de tip vila, cu 7-15 apartamente – sa fie si mai profitabile pentru cei care le cumpara pentru a le inchiria; caz in care randamentele merg pana la 9-11%, potrivit Ilincai Paun, deci mai mari decat cele obtinute din inchirierea locuintelor din ansamblurile mari, care se situeaza intre 6 si 10%. Macar pentru asta si tot ar merita incluse in statistici.

Si e un business profitabil: in cazul acestor proiecte, randamentul e de obicei mai mare decat cel inregistrat pe piata imobiliara in general, care anul trecut a fost de 7-8%.